Dit moet je weten over de aflossingsvormen van je hypotheek voordat je tekent

De aflossingsvorm die u kiest, bepaalt jarenlang hoeveel u maandelijks betaalt, hoeveel rente u in totaal kwijt bent en of u recht houdt op hypotheekrenteaftrek. Toch wordt deze keuze in de praktijk vaak te laat gemaakt, terwijl ze net zo zwaar weegt als de rentevorm zelf. Wie hier pas bij het tekenen van de offerte over nadenkt, mist de kans om de hypotheek écht op de eigen situatie af te stemmen.

Waarom de aflossingsvorm net zo belangrijk is als de rente

Veel huizenkopers richten zich vooral op de hoogte van de rente en vergeten dat de aflossingsvorm minstens zo veel invloed heeft op de maandlasten en de fiscale gevolgen. Bij onafhankelijk hypotheekadvies bij VMG wordt de aflossingsvorm daarom altijd besproken als volwaardig onderdeel van het hypotheekadvies, niet als een bijzaak die je aan het einde even aanvinkt.

De aflossingsvorm bepaalt het tempo waarin u de schuld afbouwt. Dat tempo heeft weer gevolgen voor drie zaken: de hoogte van uw maandelijkse bruto- en nettolasten, de totale rente die u over de looptijd betaalt, en of u aanspraak kunt maken op hypotheekrenteaftrek. Sinds 2013 geldt namelijk dat nieuwe hypotheken alleen recht geven op renteaftrek als ze binnen dertig jaar volledig en ten minste annuïtair worden afgelost.

De annuïteitenhypotheek: de meest gekozen vorm

Bij een annuïteitenhypotheek betaalt u elke maand hetzelfde bedrag aan rente en aflossing samen, zolang de rente vaststaat. In de eerste jaren bestaat dat bedrag grotendeels uit rente en maar een klein deel uit aflossing. Naarmate de looptijd voortschrijdt, verschuift die verhouding: u lost steeds meer af en betaalt steeds minder rente.

Dat mechanisme heeft een direct gevolg voor uw netto maandlast. Omdat het rentedeel in de eerste jaren hoog is, is ook uw hypotheekrenteaftrek in die periode het grootst. Uw netto last blijft daardoor relatief stabiel, ook al daalt de aftrek geleidelijk. Voor wie op zoek is naar voorspelbaarheid in het huishoudbudget is dit vaak de meest praktische vorm.

Voor wie is dit geschikt

De annuïteitenhypotheek past goed bij starters en gezinnen die in de eerste jaren na aankoop al andere grote uitgaven hebben, zoals een verbouwing of de opbouw van een gezin, en dus behoefte hebben aan een lagere brutolast aan het begin van de looptijd.

De lineaire hypotheek: sneller aflossen, hogere lasten nu

Bij een lineaire hypotheek lost u elke maand exact hetzelfde bedrag van de hoofdsom af. Omdat de restschuld daardoor sneller daalt, neemt ook het rentedeel maand na maand sneller af. Het gevolg is dat uw totale maandlast bij aanvang het hoogst is en gedurende de looptijd steeds verder afneemt.

Dat klinkt zwaarder dan het op de lange termijn is. Omdat u sneller aflost, betaalt u over de gehele looptijd minder totale rente dan bij een annuïteitenhypotheek met dezelfde rente en looptijd. Wie de hogere lasten in de eerste jaren kan dragen, bouwt dus sneller vermogen op in de woning en is eerder klaar met de schuld.

Deze keuze raakt ook direct aan hoe de berekening van uw maximale hypotheekbedrag in de praktijk werkt, omdat de hogere aanvangslast van een lineaire hypotheek van invloed kan zijn op wat een geldverstrekker u maximaal wil lenen.

Voor wie is dit geschikt

Een lineaire hypotheek is vooral interessant voor mensen die nu al financiële ruimte hebben en liever nu iets meer betalen dan later, bijvoorbeeld omdat ze richting hun pensioen aflossingsvrij willen zijn of simpelweg minder rente willen betalen over de totale looptijd.

De aflossingsvrije hypotheek: wanneer dit nog kan

Bij een aflossingsvrije hypotheek betaalt u alleen rente en lost u tijdens de looptijd niets af van de hoofdsom. De volledige schuld blijft dus openstaan tot het einde van de looptijd of tot het moment van verkoop. Dit is de vorm met de laagste maandlast, maar ook de vorm waarbij u aan het einde voor de volledige schuld staat.

Voor nieuwe hypotheken afgesloten sinds 1 januari 2013 geldt dat een aflossingsvrij deel geen recht meer geeft op hypotheekrenteaftrek, tenzij het gaat om een bestaande lening van vóór die datum die ongewijzigd wordt overgesloten. In de praktijk komt de aflossingsvrije vorm daarom vooral nog voor als aanvulling op een deel van de hypotheek, of bij tweede woningen en verhuurpanden waar renteaftrek niet aan de orde is.

Waarom deze vorm minder vaak wordt aangeraden

Zonder renteaftrek en zonder opbouw van vermogen in de woning wegen de lagere maandlasten voor de meeste koopstarters niet op tegen het risico dat er aan het einde van de looptijd nog een volledige schuld openstaat. Een onafhankelijke adviseur beoordeelt daarom altijd of een aflossingsvrij deel past bij uw langetermijnsituatie, bijvoorbeeld als u elders al vermogen opbouwt om de schuld op termijn af te lossen.

Combineren van aflossingsvormen

Het is mogelijk om binnen één hypotheek verschillende aflossingsvormen te combineren, bijvoorbeeld een deel annuïtair en een deel aflossingsvrij. Dit gebeurt vaker dan mensen vooraf denken, juist omdat het toelaat om de voordelen van renteaftrek te behouden op het grootste deel van de lening, terwijl er toch ruimte blijft voor lagere maandlasten op een kleiner deel.

Of combineren in uw situatie zinvol is, hangt sterk af van uw inkomen, uw leeftijd, en de vraag of u de hypotheek ziet als tijdelijke stap of als langetermijnwoning. Dit is precies het type afweging waarbij de samenwerking tussen de hypotheekadviseur en de aankoopmakelaar tijdens het traject waarde toevoegt: de adviseur kent de fiscale kant, de makelaar kent de woning en de markt waarin u koopt.

Wat u meeneemt naar het adviesgesprek

Voordat u met een adviseur om de tafel gaat, helpt het om alvast voor uzelf op een rij te hebben hoe uw financiële situatie er de komende jaren waarschijnlijk uitziet. Dat maakt het gesprek concreter en voorkomt dat de keuze voor een aflossingsvorm louter op de laagste maandlast wordt gebaseerd.

• Of u de komende jaren rekening houdt met andere grote uitgaven, zoals een verbouwing of gezinsuitbreiding
• Of u eerder vermogen wilt opbouwen of liever nu lagere lasten heeft
• Of het gaat om uw eigen woning of om een tweede woning of verhuurpand
• Hoe uw inkomen zich naar verwachting ontwikkelt tot aan pensioendatum