Dit moet je weten over de waardebepaling van je woning voor de belastingdienst

Als de belastingdienst naar de waarde van uw woning kijkt, is dat niet voor één doel. De waarde speelt een rol bij het eigenwoningforfait in box 1, bij vermogen in box 3 als u een tweede woning heeft, en bij erfbelasting of schenkbelasting als een woning van eigenaar wisselt. Veel mensen denken dat de WOZ-waarde daarbij altijd het enige juiste bedrag is, maar dat klopt niet in elke situatie.

Er zijn momenten waarop die WOZ-waarde niet aansluit bij de werkelijke waarde van uw woning, of waarop de belastingdienst juist een andere waarde vraagt dan de gemeente heeft vastgesteld. Weten wanneer dat zo is, en wanneer u zelf actie moet ondernemen, voorkomt dat u te veel belasting betaalt of achteraf in discussie raakt.

De WOZ-waarde als basis voor de belastingdienst

De WOZ-waarde is de waarde die uw gemeente jaarlijks vaststelt onder de Wet waardering onroerende zaken, met als peildatum 1 januari van het voorgaande jaar. Deze waarde gebruikt de belastingdienst als vertrekpunt voor het eigenwoningforfait in box 1, en voor de waarde van een tweede woning of verhuurd pand in box 3. Bij twijfel over de juiste waardebepaling van uw woning kan een taxatierapport laten opstellen duidelijkheid geven over of de WOZ-waarde nog reëel is.

Het probleem met de WOZ-waarde is dat deze modelmatig wordt bepaald. De gemeente kijkt naar verkoopcijfers van vergelijkbare woningen in de buurt en rekent dat door naar uw pand, zonder dat er altijd iemand daadwerkelijk binnen is geweest. Bij een standaardwoning werkt dat aardig, maar bij een woning met een uitbouw, een verbouwde indeling of bijzondere staat van onderhoud kan de uitkomst behoorlijk afwijken van de werkelijke marktwaarde.

Wanneer u een onafhankelijk taxatierapport nodig heeft voor de belastingdienst

Er zijn een aantal situaties waarin de WOZ-waarde niet automatisch de waarde is die de belastingdienst accepteert of waarin u zelf beter een andere waarde kunt aantonen. De belangrijkste komen hieronder terug.

• Overlijden van de eigenaar: voor erfbelasting geldt de waarde op de overlijdensdatum, niet de WOZ-waarde van 1 januari daarvoor
• Schenking van een woning: ook hier telt de waarde op het moment van de schenking
• Discussie met de belastingdienst over vermogen in box 3 bij een tweede woning
• Woningen in verhuurde staat, waarbij de waarde lager ligt dan bij vrije verkoop
• Monumentale of agrarische panden, waarvoor de modelmatige WOZ-berekening minder goed werkt

Bij een overlijden ligt dit verschil vaak het gevoeligst. Als de woning tussen de WOZ-peildatum en het overlijden flink in waarde is gestegen of gedaald, of als er in die periode is verbouwd, kan een onafhankelijke taxatie de erfbelasting aanzienlijk beïnvloeden. De belastingdienst accepteert in zulke gevallen een taxatierapport met als peildatum de overlijdensdatum zelf, mits dat rapport aan de juiste eisen voldoet.

Eisen aan een taxatierapport dat de belastingdienst accepteert

Niet elk rapport wordt zonder discussie overgenomen. De belastingdienst kijkt naar wie de taxatie heeft uitgevoerd en hoe die tot stand is gekomen. Een taxateur die is aangesloten bij een erkende beroepsorganisatie en geregistreerd staat bij het NRVT, geeft een rapport meer gewicht dan een vrijblijvende schatting.

Belangrijk is verder dat de taxateur uitgaat van de juiste peildatum voor het doel van de taxatie, dus de overlijdensdatum bij erfbelasting of de datum van de schenking, en niet zomaar de actuele marktwaarde. Het rapport moet onderbouwd zijn met vergelijkbare, recent verkochte woningen in de omgeving en een duidelijke toelichting op eventuele bijzonderheden aan de woning, zoals een verbouwing of de staat van onderhoud. Bij VMG Makelaars werken de taxateurs in Tilburg en Oosterhout op deze manier, zodat een rapport standhoudt als de belastingdienst er kritisch naar kijkt.

Bezwaar maken tegen de WOZ-waarde met een taxatierapport

Als u vindt dat de WOZ-waarde van uw woning te hoog is vastgesteld, en dat daardoor uw belastingaanslag onterecht hoger uitvalt, kunt u binnen zes weken na de WOZ-beschikking bezwaar maken bij uw gemeente. Een onafhankelijk taxatierapport is daarbij het sterkste bewijsstuk dat u kunt aanleveren, omdat het een concrete, onderbouwde waarde tegenover de modelmatige gemeentelijke berekening zet.

Zonder zo’n rapport blijft een bezwaar vaak beperkt tot een vermoeden dat de waarde te hoog is, zonder harde onderbouwing. Met een taxatierapport waarin een taxateur de woning daadwerkelijk heeft bezocht en vergeleken met recente verkopen in de buurt, staat u een stuk sterker in die procedure.