Zo verschilt een taxatie voor verkoop van een taxatie voor verzekering

Een taxatierapport is niet zomaar één document met één getal. Het doel van de taxatie bepaalt welk waardebegrip een taxateur hanteert, en dat maakt het verschil tussen een taxatie voor verkoop en een taxatie voor verzekering groter dan veel woningeigenaren denken.

Wie een taxatierapport voor de verkoop van zijn huis gebruikt om een verzekering af te sluiten, of omgekeerd, loopt het risico op een onderverzekering of een verkeerd beeld van de waarde. Hieronder leggen we uit waar het verschil precies in zit en waarom u voor elk doel een eigen taxatie nodig heeft.

Taxatie voor verkoop: de marktwaarde staat centraal

Bij de taxatie van uw woning met het oog op verkoop of aankoop draait alles om de marktwaarde. Dat is het bedrag dat uw huis naar verwachting zou opbrengen als het op de huidige markt wordt aangeboden en verkocht tussen een redelijk handelende koper en verkoper. De taxateur kijkt hierbij nadrukkelijk naar de actuele vraag en aanbod in uw regio.

Om tot deze marktwaarde te komen, vergelijkt de taxateur uw woning met recent verkochte, vergelijkbare panden in de buurt. Ligging, bouwjaar, staat van onderhoud, indeling en woonoppervlak spelen allemaal een rol, maar ook lokale factoren zoals de populariteit van een wijk of de nabijheid van voorzieningen wegen mee. Een taxatie voor verkoop is daardoor sterk gebonden aan de actuele situatie op de woningmarkt, en kan van jaar tot jaar behoorlijk verschillen, ook als er niets aan de woning zelf is veranderd.

Deze marktwaarde is ook de waarde die banken vragen bij het verstrekken van een hypotheek. Een taxatierapport dat is opgesteld voor verkoop, en dat voldoet aan de eisen van het Nederlands Woning Waarde Instituut (NWWI), wordt daarom door alle geldverstrekkers geaccepteerd.

Taxatie voor verzekering: herbouwwaarde in plaats van marktwaarde

Voor een opstalverzekering geldt een heel ander waardebegrip: de herbouwwaarde. Dit is het bedrag dat nodig is om uw woning, na bijvoorbeeld brand- of stormschade, weer volledig op te bouwen in dezelfde staat als voorheen. Grond telt hier niet in mee, want die gaat bij schade niet verloren. Wat wel meetelt, zijn de kosten van materialen, arbeid en bouwkundige specificaties van uw huis.

Dat maakt de herbouwwaarde losstaan van de vraag hoe gewild uw wijk is of wat vergelijkbare woningen recent hebben opgebracht. Een woning in een minder populaire buurt kan een lagere marktwaarde hebben, maar toch een hoge herbouwwaarde, simpelweg omdat de bouwkosten voor een vergelijkbaar pand hoog liggen. Andersom komt het ook voor: een gunstig gelegen huis met een torenhoge marktwaarde hoeft qua herbouw helemaal niet duur te zijn.

Bij een taxatie voor verzekering kijkt de taxateur daarom vooral naar de bouwkundige kenmerken van uw woning: het type constructie, de gebruikte materialen, de afwerking en eventuele bijzondere elementen zoals een rieten kap of maatwerk kozijnen. Dat is een andere invalshoek dan bij een verkooptaxatie, waar juist de marktpositie van uw huis het uitgangspunt is.

Waarom u deze twee waardebegrippen niet kunt uitwisselen

Het gevolg van deze twee verschillende waardebegrippen is dat een taxatierapport dat is opgesteld voor de ene situatie, in de praktijk niet bruikbaar is voor de andere. Gebruikt u de marktwaarde uit een verkooptaxatie om uw opstalverzekering op af te stemmen, dan loopt u het risico op onderverzekering of oververzekering. Bij onderverzekering krijgt u bij schade minder uitgekeerd dan nodig is om uw woning te herbouwen, ook als u wel netjes premie heeft betaald.

Dit risico speelt met name een rol bij woningen die ingrijpend zijn verbouwd of uitgebouwd, omdat de bouwkosten van zo’n woning flink kunnen afwijken van wat de markt ervoor zou betalen. Een aanbouw met hoogwaardige materialen verhoogt bijvoorbeeld de herbouwwaarde aanzienlijk, terwijl dit op de verkoopmarkt maar beperkt wordt terugverdiend.

Verzekeraars vragen dan ook regelmatig om een aparte herbouwwaardetaxatie, juist om dit soort verschillen scherp in beeld te brengen. Een NRVT-geregistreerde taxateur die bij Vastgoedcert is gecertificeerd, weet precies welk waardebegrip bij welk doel hoort en stelt het rapport daar ook op af. Zo voorkomt u dat u achteraf, op het moment dat het er echt om gaat, met een verkeerd bedrag blijkt te zitten.

Kortom, een taxatie is nooit een algemeen document dat voor elk doel dienst kan doen. Geeft u aan waarvoor u de taxatie precies nodig heeft, bijvoorbeeld verkoop, hypotheek of verzekering, dan stemt de taxateur het rapport en de gehanteerde waarde daarop af.