Dit zijn de redenen waarom banken een taxatierapport eisen voor een hypotheek

Een bank verstrekt geen hypotheek op basis van vertrouwen alleen. Voordat een geldverstrekker een lening toekent, wil hij objectief vastgesteld zien wat de woning daadwerkelijk waard is. Dat gebeurt via een taxatierapport, opgesteld door een onafhankelijke taxateur, en niet via de vraagprijs of de koopsom die koper en verkoper met elkaar zijn overeengekomen.

Waarom die eis zo strikt is en wat er precies in het rapport moet staan om door de bank geaccepteerd te worden, leest u hieronder. Ook praktische situaties, zoals een getaxeerde waarde die afwijkt van de koopprijs, komen aan bod.

De bank beoordeelt risico, niet uw droomhuis

Zodra u een hypotheek aanvraagt, wordt de woning het onderpand voor de lening. Mocht u op enig moment niet meer aan uw betalingsverplichtingen kunnen voldoen, dan is de woning voor de bank de zekerheid die overblijft. Daarom vraagt de geldverstrekker altijd om een onafhankelijk taxatierapport van uw woning voordat de hypotheek definitief wordt verstrekt. Zonder een objectieve waardebepaling zou de bank simpelweg niet kunnen inschatten hoeveel risico ze loopt.

Dit hangt direct samen met de zogeheten loan-to-value, de verhouding tussen het geleende bedrag en de waarde van het onderpand. Hoe hoger die verhouding, hoe groter het risico voor de bank als de woning ooit gedwongen verkocht moet worden. De taxateur berekent daarom niet alleen de marktwaarde, maar in veel gevallen ook de executiewaarde: de vermoedelijke opbrengst bij een gedwongen verkoop, doorgaans lager dan de marktwaarde. Die executiewaarde vormt voor de bank het worstcasescenario waarop de hypotheekvoorwaarden mede gebaseerd worden.

Marktwaarde versus koopsom: waarom de bank niet op de vraagprijs vertrouwt

De prijs die koper en verkoper afspreken, komt tot stand door onderhandeling, emotie en de marktomstandigheden op dat moment. Dat is niet per definitie hetzelfde als de werkelijke marktwaarde van de woning. Een taxateur onderbouwt de waarde met vergelijkbare verkopen in de omgeving, de staat van het pand en objectieve kenmerken, los van wat partijen onderling hebben afgesproken. Dat is ook precies het verschil tussen een taxatie en een schatting van een makelaar: een schatting is een indicatie, een taxatierapport is een onderbouwd en verifieerbaar document waarop een bank kan vertrouwen.

Voor banken is bovendien belangrijk dat het rapport gevalideerd is door het Nederlands Woning Waarde Instituut. Een NWWI-gevalideerd taxatierapport wordt door alle banken en geldverstrekkers geaccepteerd, wat het proces voor u als aanvrager aanzienlijk vereenvoudigt. Zonder die validatie loopt u het risico dat de bank het rapport niet zonder meer overneemt, wat vertraging in de hypotheekaanvraag kan opleveren.

Wat als de getaxeerde waarde afwijkt van de koopsom

Het komt regelmatig voor dat de getaxeerde waarde lager uitvalt dan de koopsom, bijvoorbeeld bij een overspannen woningmarkt waarin boven de vraagprijs wordt geboden. In dat geval financiert de bank doorgaans alleen tot de getaxeerde waarde, niet tot de koopsom. Het verschil zult u dan uit eigen middelen moeten bijleggen. Bij een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie geldt deze regel extra streng, omdat de garantieregeling nauw aansluit op de marktwaarde zoals die in het taxatierapport is vastgelegd.

Andersom kan een hogere taxatiewaarde dan de koopsom juist gunstig uitpakken, bijvoorbeeld voor de hoogte van de rente die afhankelijk is van de loan-to-value-klasse waarin u valt. Ook dat is een reden waarom de bank niet zomaar op de koopsom afgaat, maar altijd een eigen, onafhankelijk vastgestelde waarde wil zien.

Waarom niet elke taxateur voor de bank volstaat

Banken accepteren niet elk taxatierapport zomaar. Ze stellen eisen aan de taxateur die het rapport opstelt, onder meer op het gebied van registratie en onafhankelijkheid. Een taxateur die aangesloten is bij Vastgoedcert en geregistreerd staat bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs voldoet aan die eisen, en dat vertaalt zich direct in meer zekerheid voor uzelf bij de financiële beslissing. Daarnaast speelt aansluiting bij de NVM een rol in de manier waarop het rapport door de branche en de geldverstrekkers wordt beoordeeld.

Voor u als aanvrager betekent dit vooral dat de keuze van taxateur niet vrijblijvend is. Een rapport dat niet aan de gestelde eisen voldoet, kan door de bank worden afgewezen, waardoor u alsnog een nieuwe taxatie moet laten uitvoeren. Dat kost tijd in een proces waarin de hypotheekaanvraag vaak al onder tijdsdruk staat.