Zo ontloop je als verhuizer de grootste fouten bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek

Als u al een woning bezit en gaat verhuizen, lijkt het aanvragen van een nieuwe hypotheek op het eerste gezicht eenvoudiger dan bij een eerste aankoop. U kent het proces immers al. Toch is dat precies waar het misgaat: de situatie van een verhuizer is fundamenteel anders dan die van een starter, en juist die verschillen worden onderschat.

Overwaarde, een lopende hypotheek, twee woningen die tegelijk in beweging zijn en een strakke tijdlijn tussen verkoop en aankoop maken het traject complexer dan het lijkt. Wie deze punten niet vooraf doorgrondt, loopt het risico op dubbele lasten, een verkeerd ingeschatte leencapaciteit of een financieringsvoorbehoud dat te kort is opgesteld.

Waarom een verhuizing hypotheektechnisch anders werkt dan een eerste aankoop

Bij een verhuizing komt er altijd een bestaande hypotheek en meestal ook overwaarde in het spel. Dat maakt het traject anders dan bij een eerste woning, en het is precies de reden waarom onafhankelijk hypotheekadvies bij een verhuizing zoveel waarde toevoegt: er moet gerekend worden met de opbrengst van de huidige woning, de resterende hypotheekschuld en de vraag of bestaande voorwaarden meegenomen kunnen worden naar de nieuwe lening.

Een veelgemaakte fout is dat verhuizers denken dat hun leencapaciteit vanzelf meegroeit met de overwaarde. Dat is niet automatisch zo. De overwaarde helpt bij de financiering, maar de maximale hypotheek wordt opnieuw beoordeeld op basis van actueel inkomen, actuele rente en de waarde van de nieuwe woning. Wie hier zonder herberekening op vaart, komt er soms pas tijdens de aanvraag achter dat het beschikbare bedrag lager uitvalt dan gedacht.

Ook de vraag of u rentevoordeel kunt meenemen van de oude naar de nieuwe hypotheek wordt vaak te laat gesteld. Sommige geldverstrekkers bieden die mogelijkheid, andere niet, en de voorwaarden verschillen per aanbieder. Dat is meteen een van de redenen waarom een verhuizing zich minder goed leent voor een snelle vergelijking op internet en meer vraagt om iemand die de voorwaarden van meerdere geldverstrekkers kent.

De meest gemaakte fout: de timing van verkoop en aankoop niet goed afstemmen

De grootste valkuil bij een verhuizing zit niet in de hypotheek zelf, maar in de timing ervan. Verkoop en aankoop lopen zelden precies gelijk, en juist dat gat tussen beide momenten zorgt voor de meeste stress en de meeste financiële missers.

Wie de nieuwe woning eerder koopt dan de oude verkocht is, krijgt tijdelijk met dubbele woonlasten te maken. Wie juist eerst verkoopt zonder een duidelijk beeld te hebben van de nieuwe aankoop, loopt het risico tussen twee woningen te vallen. Beide situaties zijn te voorkomen, maar alleen als de hypotheekaanvraag en de verkoopplanning vanaf het begin samen worden bekeken in plaats van los van elkaar.

Een paar punten die verhuizers structureel te laat oppakken:

• Het financieringsvoorbehoud in het koopcontract te kort laten lopen, waardoor er onnodige tijdsdruk ontstaat op de hypotheekaanvraag
• Geen rekening houden met de periode tussen ondertekening en overdracht van de oude woning, terwijl de nieuwe woning al eerder overgedragen moet worden
• Te laat navragen of overbruggende financiering nodig is en wat daarvoor precies vereist is bij de gekozen geldverstrekker
• De taxatie van de nieuwe woning pas plannen nadat het koopcontract al getekend is, waardoor er weinig ruimte overblijft als de taxatiewaarde afwijkt van de koopsom

Deze punten hangen sterk samen met hoe de maximale hypotheek in de praktijk wordt berekend, omdat een verkeerde inschatting van de overwaarde of het leenbedrag precies op dit soort momenten voor vertraging zorgt.

Bij VMG werkt de hypotheekadviseur nauw samen met de aankoopmakelaar tijdens het traject. Dat is geen bijkomstigheid: doordat beide partijen op elkaar zijn afgestemd, wordt de tijdlijn van verkoop en aankoop eerder in kaart gebracht, en dat scheelt precies op de punten waar verhuizers doorgaans in de problemen komen.

Wat verhuizers vaak onderschatten bij de nieuwe hypotheekaanvraag

Naast de timing zijn er een aantal inhoudelijke punten die verhuizers geregeld over het hoofd zien, simpelweg omdat ze denken dat ze het proces al kennen van hun vorige aankoop.

De nieuwe woning wordt opnieuw en volledig beoordeeld

Ook als u eerder al een hypotheek heeft afgesloten, wordt de nieuwe aanvraag als een zelfstandig traject behandeld. Dat betekent een nieuwe taxatie, een nieuwe toetsing van inkomen en lasten, en opnieuw documentatie aanleveren. Verhuizers die ervan uitgaan dat eerdere goedkeuringen automatisch meetellen, worden hier vaak op het verkeerde been gezet.

Bijkomende kosten worden gemakkelijk vergeten

Bij een verhuizing komen er vaak kosten bij die bij de eerste woning niet speelden, zoals de afkoopsom bij vervroegd aflossen van de oude hypotheek of dubbele notariskosten wanneer verkoop en aankoop niet precies samenvallen. Dit raakt de verborgen kosten die veel huizenkopers overrompelen, en het is precies de reden waarom een vroege, volledige kostenberekening bij een verhuizing nog belangrijker is dan bij een eerste aankoop.

Voor de regio Eindhoven werkt VMG hierbij samen met MAES hypotheken, waar adviseur Elo Turksma verhuizers begeleidt bij dit type aanvraag. Haar achtergrond bij de Belastingdienst brengt fiscale kennis mee die met name bij verhuizingen relevant is, omdat overwaarde, aflossingen en eventuele fiscale gevolgen van de verhuizing daar direct samenkomen.

Wie in of rond Eindhoven op zoek is naar een hypotheekadviseur die dit traject als geheel overziet, doet er goed aan niet alleen naar de rente te kijken, maar naar de partij die de timing, de overwaarde en de nieuwe aanvraag in één keer overzichtelijk maakt. Dat scheelt uiteindelijk meer dan een tiende procent rente ooit zou kunnen.