Dit is wat banken controleren voordat ze je hypotheekverzoek goedkeuren

Een hypotheekaanvraag wordt niet beoordeeld op basis van uw wens om een huis te kopen, maar op basis van harde criteria die de geldverstrekker vastlegt. Banken kijken naar meer dan alleen uw salaris of de vraagprijs van de woning. Ze toetsen een combinatie van factoren die samen bepalen of u de maandelijkse lasten op lange termijn kunt dragen, ook als uw situatie verandert.

Wie dit proces vooraf begrijpt, voorkomt vertraging en teleurstelling. Onder welke voorwaarden een bank een aanvraag goedkeurt, verschilt namelijk per situatie, en juist die verschillen worden vaak onderschat.

Uw inkomen en de stabiliteit daarvan

De eerste en belangrijkste toets betreft uw inkomen. Een geldverstrekker wil niet alleen weten hoeveel u verdient, maar vooral hoe zeker dat inkomen in de toekomst is. Bij dit soort vraagstukken is onafhankelijk hypotheekadvies waardevol, omdat een adviseur precies weet welke geldverstrekker uw type inkomen het meest gunstig beoordeelt.

Werkt u in loondienst, dan kijkt de bank naar het soort arbeidscontract. Een vast contract wordt doorgaans hoger gewaardeerd dan een tijdelijk contract, al kan een intentieverklaring van de werkgever dat verschil vaak overbruggen. Bij een tijdelijk contract zonder die verklaring wordt het inkomen soms slechts deels meegenomen in de berekening, of helemaal niet.

Wisselend inkomen en inkomen uit onderneming

Bij een variabel inkomen, zoals bonussen, provisie of freelance-opdrachten, telt de bank meestal een gemiddelde over meerdere jaren mee in plaats van het laatste jaarinkomen. Dat gemiddelde kan flink afwijken van wat u nu daadwerkelijk verdient, in beide richtingen. Hoe u als zelfstandige het moeilijkste deel van een hypotheekaanvraag aanpakt is dan ook een vraagstuk op zich, omdat de inkomenstoets voor ondernemers op andere leest is geschoeid dan die voor werknemers in loondienst.

Een adviseur die fiscale achtergrond meebrengt, zoals Elo Turksma van MAES hypotheken, de partner waarmee VMG in de regio Eindhoven samenwerkt, kan bij een wisselend of complex inkomen precies inschatten welke cijfers een bank accepteert en welke onderbouwing daarbij nodig is. Dat scheelt vaak een aanvraag die onnodig wordt afgewezen op basis van een onvolledig beeld van het inkomen.

Schulden, lopende verplichtingen en uw BKR-registratie

Naast inkomen kijkt iedere geldverstrekker naar wat er al aan financiële verplichtingen loopt. Dit gebeurt via een toetsing bij het Bureau Krediet Registratie, waarin leningen, betalingsachterstanden en bepaalde vormen van krediet zichtbaar zijn. Een negatieve registratie kan een aanvraag vertragen of in sommige gevallen volledig blokkeren, ook als het inkomen op zichzelf voldoende zou zijn.

Niet elke verplichting staat geregistreerd bij het BKR, maar telt wel mee in de berekening van wat u maandelijks kunt besteden aan wonen. Denk aan:

• Persoonlijke leningen en doorlopend krediet
• Studieschuld, ook als de aflossing nog niet is gestart
• Alimentatieverplichtingen
• Een leaseauto of ander financieel leasecontract
• Het gebruik van een creditcardlimiet, ook wanneer deze niet volledig benut wordt

Vooral studieschuld wordt geregeld onderschat. Ook als u niets terugbetaalt omdat u nog studeert of net begint met werken, wordt de schuld meegenomen in de berekening van uw maximale leencapaciteit. Hetzelfde geldt voor een creditcardlimiet: de bank rekent vaak met het toegestane maximum, niet met het bedrag dat u werkelijk gebruikt.

De woning zelf en de verhouding tussen hypotheek en waarde

Naast uw persoonlijke financiële situatie kijkt de bank ook naar het onderpand: de woning die u wilt kopen. De taxatiewaarde is hierin bepalend, niet de vraagprijs of het bedrag dat u uiteindelijk overeenkomt met de verkoper. Ligt de aankoopprijs boven de taxatiewaarde, dan moet u dat verschil doorgaans uit eigen middelen aanvullen.

De verhouding tussen het hypotheekbedrag en de waarde van de woning, ook wel de loan-to-value genoemd, speelt hierbij een centrale rol. Hoe hoger dit percentage, hoe strikter de bank de rest van de aanvraag beoordeelt. Blijft u onder een bepaalde grens, dan komt u mogelijk in aanmerking voor de Nationale Hypotheek Garantie, wat gunstiger voorwaarden met zich meebrengt.

Ook de staat van de woning telt mee. Bij een woning die aanpassingen nodig heeft, zoals achterstallig onderhoud of een verbouwing, wil de bank vaak een aparte onderbouwing zien van hoe die kosten worden gefinancierd. Dit raakt aan de bredere vraag welke kosten er rondom een aankoop nog bijkomen, maar dat aspect gaat verder dan alleen de goedkeuring van de hypotheek zelf.

De uiteindelijke beoordeling is dus geen optelsom van losse getallen, maar een samenspel van inkomen, verplichtingen en onderpand. Wie deze drie onderdelen vooraf op orde heeft, of laat beoordelen door een adviseur die de eisen van verschillende geldverstrekkers kent, voorkomt dat een aanvraag vertraagt op een detail dat achteraf makkelijk te voorzien was.