Dit zijn de verborgen kosten die veel huizenkopers overrompelen

Bij het kopen van een huis kijkt bijna iedereen eerst naar de vraagprijs en de maandelijkse hypotheeklast. Logisch, want dat zijn de bedragen die het meest in het oog springen. Maar rond de aankoop komt een reeks kosten kijken die niet in de koopsom of het hypotheekbedrag zit verwerkt, en die bij elkaar flink kunnen oplopen.

Wie hier vooraf geen rekening mee houdt, komt vaak pas tijdens het traject achter de werkelijke omvang van deze kosten. Dat kan onprettig uitpakken, zeker als de spaarrekening al grotendeels is ingezet voor de eigen inbreng. Onderstaand een overzicht van de posten die het vaakst worden onderschat of over het hoofd gezien.

Welke kosten vallen buiten uw hypotheekbedrag

Een hypotheek financiert in de praktijk niet de volledige aankoop. Een deel van de kosten rekent de fiscus, de notaris en andere partijen apart aan de koper door, los van de financiering via de geldverstrekker. Bij onafhankelijk hypotheekadvies wordt dit onderscheid dan ook altijd vooraf besproken, juist omdat het invloed heeft op hoeveel eigen geld u daadwerkelijk nodig heeft naast de lening.

De volgende posten vallen doorgaans onder de kosten koper en worden niet automatisch meegenomen in het hypotheekbedrag:

• Overdrachtsbelasting, een percentage van de koopsom dat afhankelijk is van uw situatie (starter, doorstromer of belegger) en dat regelmatig wijzigt, dus laat de actuele regeling altijd checken door uw adviseur
• Notariskosten voor de leverings- en hypotheekakte
• Kadasterkosten voor de inschrijving van de eigendomsoverdracht
• Advieskosten van de hypotheekadviseur
• Eventuele afsluitprovisie of bemiddelingskosten, afhankelijk van de gekozen constructie

Deze kosten koper worden vaak samengevat als een percentage van de koopsom, maar het exacte bedrag verschilt per situatie. Daarom is het verstandig om deze posten al vroeg in het traject door te rekenen, niet pas op het moment dat de koop al rond is. Dat sluit ook aan bij hoe uw maximale leencapaciteit wordt vastgesteld, want deze kosten koper vallen daar in principe buiten en moeten dus apart worden gedekt uit eigen middelen.

Kosten die u makkelijk vergeet vóór de overdracht

Naast de vaste kosten koper zijn er posten die pas gedurende het aankoopproces zichtbaar worden, en die daardoor gemakkelijk uit het budget vallen. Ze zijn niet altijd verplicht, maar in de praktijk vaak wel verstandig of zelfs noodzakelijk.

Bouwkundige keuring en taxatie

Een bouwkundige keuring brengt kosten met zich mee, maar voorkomt dat u achteraf voor onverwachte gebreken staat, zoals achterstallig onderhoud aan het dak of de fundering. Ook de taxatie van de woning, die de geldverstrekker vraagt om de waarde te bevestigen, is een losse kostenpost die apart van de hypotheekadviseur en de notaris in rekening wordt gebracht.

Bankgarantie of waarborgsom

Bij het tekenen van de koopovereenkomst wordt vaak een waarborgsom of bankgarantie gevraagd, meestal een percentage van de koopsom. Dit bedrag is geen extra kostenpost in de zin dat u het verliest, maar het moet wel tijdelijk beschikbaar zijn, wat voor sommige koper een verrassing is als daar niet vooraf op is gerekend.

Wie via de Nationale Hypotheek Garantie financiert, betaalt daarnaast een eenmalige bijdrage voor die garantie. Ook dat bedrag telt mee in de optelsom van kosten die los staan van de hypotheeklening zelf.

Kosten na de overdracht die vaak worden onderschat

Ook na het passeren bij de notaris stopt de kostenpost niet automatisch. Een aantal zaken wordt vaak pas geregeld nadat de sleutel al is overhandigd, terwijl ze eigenlijk al bij de voorbereiding hadden gemoeten.

Denk aan de opstalverzekering, die vanaf de overdracht verplicht is, en aan aanvullende verzekeringen die uw hypotheek daadwerkelijk beschermen, zoals een overlijdensrisicoverzekering. Deze premies zijn geen eenmalige kostenpost, maar een structurele maandelijkse last die vaak niet in de eerste begroting wordt meegenomen.

Ook een eventuele verbouwing direct na aankoop, van een nieuwe keuken tot achterstallig onderhoud dat bij de bouwkundige keuring naar voren kwam, wordt regelmatig onderschat. Wie dit soort kosten pas ná de overdracht gaat oplossen, merkt dat de financiële ruimte dan al grotendeels is opgebruikt aan de kosten koper.

Het is daarom verstandig om deze kostenposten niet los te bekijken, maar in samenhang met uw totale hypotheekaanvraag. Een adviseur die het hele traject overziet, van de eerste berekening tot de uiteindelijke overdracht, kan vroeg in het proces al aangeven welk deel van uw eigen middelen nodig is voor kosten koper en welk deel overblijft voor de woning zelf.