Zo werkt de berekening van je maximale hypotheekbedrag in de praktijk

De meeste mensen denken dat hun maximale hypotheekbedrag simpelweg een vast percentage van hun jaarinkomen is. Dat beeld klopt niet, of in elk geval niet volledig. De werkelijke berekening is een samenspel van meerdere factoren die elkaar beïnvloeden: uw inkomen, uw vaste lasten, de rente die de geldverstrekker hanteert en de waarde van de woning die u wilt koppen. Wie alleen naar een online rekentool kijkt, krijgt daardoor vaak een vertekend beeld.

In de praktijk stelt een hypotheekadviseur uw maximale leencapaciteit vast aan de hand van een aantal vaste stappen. Als u begrijpt hoe die stappen in elkaar grijpen, weet u ook beter waar u zelf aan kunt sleutelen voordat u een adviesgesprek aangaat.

Waarom uw inkomen niet het enige uitgangspunt is

Bij onafhankelijk hypotheekadvies bij VMG vormt uw bruto jaarinkomen het startpunt van de berekening, maar zeker niet het eindpunt. Geldverstrekkers rekenen met een zogeheten toetsrente en met inkomensnormen die jaarlijks worden vastgesteld door onder meer het Nibud. Die normen bepalen welk percentage van uw inkomen maximaal aan woonlasten mag worden besteed, en dat percentage verschilt per inkomensniveau.

Belangrijk is dat de toetsrente niet altijd gelijk is aan de rente die u daadwerkelijk gaat betalen. Wanneer u een rente vastzet voor een lange periode, mag een geldverstrekker vaak rekenen met de werkelijke, contractuele rente. Kiest u voor een korte rentevaste periode, dan wordt vaak met een hogere toetsrente gerekend, wat uw maximale leenbedrag kan verlagen. Dit is precies de reden waarom de keuze voor een rentevorm niet los staat van de vraag hoeveel u kunt lenen.

Vaste lasten en schulden die uw maximale bedrag verlagen

Naast uw inkomen kijkt een geldverstrekker naar de lasten die u al heeft. Elke maandelijkse verplichting drukt uw leenruimte, ook als die lening op het eerste gezicht klein lijkt. Dit gebeurt via de BKR-toetsing, waarbij bestaande kredieten worden meegenomen in de berekening van uw maximale hypotheekbedrag.

• Doorlopende kredieten en persoonlijke leningen
• Een leaseauto of andere financiering met vaste maandtermijn
• Studieschuld bij DUO, ook als u deze nog niet aflost
• Alimentatieverplichtingen

Vooral studieschulden worden vaak onderschat. Ook als u nog niet begonnen bent met aflossen, wordt een fictieve maandlast meegerekend in de berekening. Dat kan bij een aanzienlijke studieschuld al snel duizenden euro’s schelen in uw maximale hypotheekbedrag. Een adviseur kan dit voor u inzichtelijk maken voordat u een bod op een woning uitbrengt.

De rol van de woningwaarde in de uiteindelijke berekening

De berekening van uw maximale leencapaciteit op basis van inkomen is één kant van het verhaal. De andere kant is de waarde van de woning zelf. Een geldverstrekker leent namelijk nooit meer dan de getaxeerde marktwaarde toestaat, ook niet als uw inkomen een hoger bedrag zou toelaten. Dit heet de loan-to-value, de verhouding tussen het geleende bedrag en de woningwaarde.

Koopt u een woning boven de getaxeerde waarde, dan moet het verschil vaak uit eigen middelen worden aangevuld. Dit speelt in de praktijk regelmatig bij overbieden, wat in de huidige woningmarkt geen uitzondering is. Uw inkomensgebonden maximum en uw waardegebonden maximum lopen dus niet altijd gelijk op, en het laagste van de twee bepaalt uiteindelijk wat u daadwerkelijk kunt lenen.

Twee inkomens en de verschillen in beoordeling

Bij een gezamenlijke aanvraag worden beide inkomens samengevoegd, maar niet zomaar één op één. Het laagste van de twee inkomens wordt voor een deel meegeteld volgens een vaste staffel, waardoor de optelsom van twee inkomens niet gelijk is aan een simpele samentelling. Dit verrast startende samenwoners regelmatig, omdat zij bij het eerste oriënteren vaak uitgaan van hun totale gezamenlijke bruto salaris.

De manier waarop inkomen wordt vastgesteld, verschilt ook per arbeidssituatie. Bij een vast dienstverband is dit doorgaans overzichtelijk, maar voor zelfstandigen ligt dit proces een stuk gevoeliger, omdat daar met een gemiddelde van meerdere jaarcijfers wordt gerekend in plaats van met een vast jaarsalaris.

Het is goed om te beseffen dat de berekening van uw maximale hypotheekbedrag slechts het startpunt van de aanvraag is. Zodra u een concreet bedrag heeft, volgt er nog een uitgebreidere toetsing waarbij meer wordt beoordeeld dan alleen de rekenkundige uitkomst. Een adviseur die deze berekening voorafgaand aan het traject met u doorloopt, voorkomt dat u zich tijdens de zoektocht naar een woning op een bedrag richt dat achteraf niet haalbaar blijkt.