Waarom een pensioenkeuze invloed heeft op je hypotheekafsluitingskansen

Veel huizenkopers denken dat een hypotheekaanvraag vooral draait om huidig inkomen, spaargeld en de waarde van de woning. Wat vaak onderbelicht blijft, is dat uw pensioensituatie een net zo grote rol speelt in de beoordeling van hypotheekverstrekkers. Zeker wanneer de looptijd van de hypotheek doorloopt tot na uw pensioenleeftijd, wordt uw pensioenopbouw actief meegewogen in de vraag of en hoeveel u kunt lenen.

Dat maakt de manier waarop u pensioen opbouwt, of net niet opbouwt, relevanter dan veel kopers vooraf beseffen. Een keuze die logisch aanvoelt vanuit fiscaal of ondernemersperspectief kan onbedoeld uw leencapaciteit beperken. In dit artikel leggen we uit waarom dat zo werkt en wat u er zelf aan kunt doen.

Waarom hypotheekverstrekkers naar uw pensioensituatie kijken

Een hypotheek wordt niet alleen beoordeeld op het inkomen van vandaag, maar ook op de verwachte financiële situatie tijdens de gehele looptijd. Loopt uw hypotheek door na de pensioendatum, dan wil de geldverstrekker weten of het inkomen na pensionering voldoende is om de maandlasten te blijven dragen. Dat is precies waar onafhankelijk hypotheekadvies bij VMG waarde toevoegt: een adviseur kijkt niet alleen naar wat vandaag haalbaar is, maar ook naar wat op lange termijn houdbaar blijft.

Dit is geen formaliteit. Naarmate mensen langer doorwerken en hypotheken vaker doorlopen tot ver in de zeventig, is het voor geldverstrekkers steeds gebruikelijker om het te verwachten pensioeninkomen op te vragen en te toetsen. Is dat inkomen aanzienlijk lager dan het huidige salaris, dan kan dat de maximale lening beperken, ook als uw huidige inkomen ruim voldoende zou zijn.

Voor kopers die nog relatief ver van hun pensioen af staan, lijkt dit misschien een ver-van-huis-probleem. Toch telt de opbouw die u nu al dan niet regelt direct mee in de berekening die een geldverstrekker op dit moment maakt, niet pas over dertig jaar.

Welke pensioenkeuzes uw leencapaciteit beïnvloeden

Niet elke pensioensituatie is gelijk, en dat verschil werkt direct door in wat u kunt lenen. Werknemers die via hun werkgever pensioen opbouwen, hebben meestal een redelijk voorspelbaar toekomstig inkomen, waar een geldverstrekker eenvoudig mee kan rekenen. Voor andere situaties ligt dat genuanceerder.

• Zelfstandigen zonder collectieve pensioenregeling, waarbij het toekomstig inkomen na pensionering afhankelijk is van individueel opgebouwd vermogen of lijfrente
• Werknemers die kiezen voor vroegpensioen, waardoor de pensioendatum eerder valt en het inkomen eerder daalt dan de hypotheekverstrekker standaard aanhoudt
• Deeltijdpensioen, waarbij inkomen geleidelijk afbouwt in plaats van op één vast moment
• Overstappers tussen pensioenregelingen, waarbij opgebouwde rechten soms lager uitvallen dan verwacht

Voor zelfstandigen ligt hypotheekbeoordeling om meer redenen al gevoelig, en een ontbrekende of beperkte pensioenopbouw versterkt die uitdaging. Een geldverstrekker kan namelijk niet automatisch aannemen dat er na pensionering voldoende inkomen is, terwijl dat bij een werknemer met een pensioenfonds meestal wel het geval is.

Ook de keuze voor vroegpensioen wordt vaak onderschat. Wie op zijn zestigste wil stoppen met werken, maar een hypotheek afsluit die doorloopt tot zijn tachtigste, moet er rekening mee houden dat de geldverstrekker vanaf dat eerdere moment al met een lager inkomen rekent. Dat kan de maximale hypotheek fors beperken, ook wanneer het huidige inkomen ruim voldoende lijkt.

Hoe u een pensioengat kunt compenseren richting de hypotheekaanvraag

Een minder gunstige pensioensituatie betekent niet automatisch dat een hypotheek onhaalbaar wordt. Er zijn manieren om een pensioengat te compenseren, zodat een geldverstrekker toch vertrouwen heeft in de haalbaarheid op lange termijn.

Aanvullende voorzieningen zoals lijfrente of individueel opgebouwd vermogen kunnen meetellen als aanvulling op een beperkt pensioeninkomen, mits goed onderbouwd. Ook eigen vermogen dat specifiek is gereserveerd voor de periode na pensionering kan in de beoordeling worden meegenomen. Wat voor de een werkt, is voor de ander niet per se de juiste oplossing, en dat is precies waarom dit onderwerp zich niet leent voor standaardadvies.

Dit is een van de terreinen waar de samenwerking tussen VMG en de aangesloten onafhankelijke hypotheekadviesbureaus in de praktijk het verschil maakt. Een adviseur kijkt naar uw persoonlijke situatie en langetermijnwensen, niet alleen naar de laagst beschikbare rente op dit moment. In de regio Eindhoven werkt VMG hiervoor samen met MAES hypotheken, waar adviseur Elo Turksma, met een achtergrond bij de Belastingdienst, ook de fiscale kant van pensioenkeuzes kan meenemen in het advies. Die adviseur stemt bovendien nauw af met de VMG-aankoopmakelaar, zodat pensioensituatie en woningkeuze niet los van elkaar worden beoordeeld.

Wie twijfelt of de eigen pensioenopbouw voldoende is voor de gewenste hypotheek, doet er goed aan dit al vroeg in het traject te bespreken, liever voordat een bod op een woning is uitgebracht dan pas op het moment van de hypotheekaanvraag zelf.